Le métier de marchand de biens consiste à acheter des biens immobiliers pour les revendre avec une plus-value. Ce secteur en pleine expansion offre des opportunités prometteuses aux entrepreneurs ambitieux. La liberté, la flexibilité et le potentiel de revenus élevés font de l'immobilier un domaine attractif. Cependant, la réussite exige une stratégie solide et une préparation approfondie.
Définir votre profil et vos ambitions
Avant de vous lancer, il est primordial de cerner vos compétences, vos intérêts et vos objectifs.
Analyser vos compétences et intérêts
- Avez-vous des compétences en gestion financière, en négociation, en relation client, en marketing ou en travaux ?
- Êtes-vous à l'aise avec les chiffres, les documents administratifs et les démarches juridiques ?
- Avez-vous une bonne connaissance du marché immobilier local et des tendances du secteur ?
Identifier vos objectifs et votre style d'investissement
- Souhaitez-vous investir dans l'immobilier locatif, la rénovation ou la revente rapide ?
- Préférez-vous les biens résidentiels, commerciaux ou industriels ?
- Quel est votre budget et votre horizon d'investissement ?
Choisir un créneau de marché
Se spécialiser dans un créneau de marché vous permet de maximiser vos chances de réussite en vous démarquant de la concurrence et en acquérant une expertise reconnue.
- Le marché résidentiel : appartements, maisons, terrains à bâtir.
- Le marché commercial : locaux commerciaux, bureaux, entrepôts.
- Le marché immobilier de luxe : villas, châteaux, propriétés d'exception.
- Le marché immobilier en viager : acquisition d'un bien en échange d'une rente viagère.
- La rénovation de biens anciens : acquisition de biens à rénover pour les remettre en état et les revendre avec une plus-value.
Définition de votre cible et de votre positionnement
Pour réussir, il est important de bien définir votre cible et de positionner votre offre en fonction de ses besoins et de ses attentes.
- Quels types de biens souhaitez-vous proposer à vos clients ?
- Quel est votre profil de clientèle idéal ? Investisseurs, primo-accédants, familles, particuliers en recherche de biens de prestige ?
- Quel service différencié souhaitez-vous proposer ? Conseils personnalisés, accompagnement dans les démarches administratives, gestion locative, travaux de rénovation ?
Se former et acquérir les compétences nécessaires
Le métier de marchand de biens est exigeant et nécessite une solide formation et une expertise en immobilier.
Formations spécialisées en marchand de biens
De nombreuses formations spécialisées existent pour acquérir les compétences nécessaires à la réussite en tant que marchand de biens.
- Certifications en gestion immobilière, en négociation ou en finance.
- Diplômes en immobilier, en gestion d'entreprise ou en droit immobilier.
- Programmes d'apprentissage en marchand de biens.
Développer ses connaissances en immobilier
Une connaissance approfondie du marché immobilier local est indispensable pour réussir.
- Étudiez les prix du marché, les tendances immobilières, les lois et réglementations applicables.
- Familiarisez-vous avec les différents types de biens immobiliers et leurs caractéristiques.
- Développez vos connaissances en financement immobilier, en gestion locative et en fiscalité.
Se familiariser avec les outils du métier
Les outils technologiques sont essentiels pour optimiser votre activité.
- Utilisez des logiciels de gestion immobilière pour gérer vos biens, vos clients et vos finances. Logiciels tels que Immobilier Manager ou Immotop vous permettent de centraliser vos données et d'automatiser certaines tâches.
- Mettez en place un site internet pour présenter vos services et vos biens. Vous pouvez utiliser des plateformes de création de sites web comme Wix ou WordPress .
- Exploitez les réseaux sociaux pour promouvoir vos offres et créer une communauté. Utilisez Facebook , Instagram , LinkedIn et Twitter pour partager vos annonces, vos conseils et vos actualités.
Se construire un réseau
L'entraide et la collaboration sont des éléments clés dans le métier de marchand de biens.
- Développez des relations avec des agents immobiliers, des notaires, des artisans, des banques et des courtiers.
- Participez à des événements professionnels et rejoignez des associations immobilières. Par exemple, l'Union Nationale des Propriétaires (UNPI) et la Chambre Nationale des Propriétaires (CNP) organisent des formations et des événements pour les professionnels de l'immobilier.
Choisir le statut juridique de votre société
Le choix du statut juridique de votre société est une étape importante qui aura un impact sur votre fiscalité, votre responsabilité et votre organisation.
EURL, SASU, SARL, SAS : avantages et inconvénients
Chaque statut juridique présente des avantages et des inconvénients. Il est important de choisir celui qui correspond le mieux à votre situation et à vos ambitions.
- L'EURL (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée) est un statut simple et souple, idéal pour les entrepreneurs individuels. Elle permet de limiter la responsabilité de l'entrepreneur à hauteur de son apport au capital social.
- La SASU (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle) est un statut plus flexible que l'EURL et offre un cadre plus professionnel. Elle permet de choisir librement l'organisation et la gestion de la société.
- La SARL (Société à Responsabilité Limitée) est un statut adapté aux entrepreneurs souhaitant créer une société avec plusieurs associés. Elle offre une protection de la responsabilité des associés à hauteur de leur apport.
- La SAS (Société par Actions Simplifiée) est un statut très flexible qui permet de personnaliser les règles de fonctionnement de la société. Elle offre une grande liberté aux associés dans la gestion et la prise de décisions.
Choix du régime fiscal
Le choix du régime fiscal dépend de votre chiffre d'affaires et de votre structure.
- Le régime réel simplifié est souvent plus avantageux pour les petites entreprises. Il permet de déduire les charges réelles de l'entreprise.
- Le régime réel normal est plus complexe mais peut être plus avantageux en cas de charges importantes. Il permet de déduire tous les frais professionnels de l'entreprise.
Constitution du capital social
Le capital social représente la valeur de l'entreprise au moment de sa création.
- Il est constitué d'apports en numéraire ou en nature.
- Le montant minimum du capital social varie en fonction du statut juridique. Pour une EURL ou une SASU, il est de 1 euro. Pour une SARL, il est de 1000 euros.
Rédaction des statuts et formalités de création
La rédaction des statuts de votre société est une étape cruciale.
- Il est important de bien définir les règles de fonctionnement de la société, les pouvoirs des associés et les modalités de gestion.
- Une fois les statuts rédigés, il faut effectuer les formalités de création auprès du Centre de Formalités des Entreprises (CFE). Vous pouvez utiliser le site web www.infogreffe.fr pour effectuer les démarches en ligne.
Définir votre stratégie d'investissement
Une stratégie d'investissement bien définie est essentielle pour réussir dans l'immobilier.
Analyser le marché immobilier local
Avant d'investir, il est important d'analyser les tendances du marché local et de comprendre les facteurs qui influencent les prix des biens immobiliers.
- Étudiez la demande et l'offre sur le marché. Par exemple, dans la ville de Lyon , la demande en logement est forte et les prix ont augmenté de 5% en moyenne en 2022.
- Analysez les prix de vente et de location. Vous pouvez consulter des sites web comme SeLoger et Bien'ici pour obtenir des informations sur les prix des biens immobiliers dans votre région.
- Identifiez les zones en développement et les projets d'aménagement. Par exemple, le quartier Confluence à Lyon connaît un développement important avec la construction de nouveaux logements et d'espaces commerciaux.
- Tenez compte des taux d'intérêt et des conditions de financement.
Identifier les opportunités
Une fois que vous avez une bonne connaissance du marché, vous pouvez identifier les opportunités d'investissement.
- Recherchez des biens immobiliers à fort potentiel de valorisation. Par exemple, un appartement situé dans un quartier en plein essor avec un potentiel de rénovation important.
- Explorez les zones en développement et les projets d'aménagement. Par exemple, un immeuble ancien dans un quartier qui subit une rénovation urbaine.
- Tenez compte de l'état des biens et des travaux à réaliser.
Élaborer votre stratégie d'acquisition
Il existe plusieurs stratégies d'acquisition de biens immobiliers.
- Achat direct : vous achetez un bien immobilier à un prix déterminé.
- Achat en viager : vous achetez un bien immobilier en échange d'une rente viagère. Il existe deux types de viager : le viager occupé (le vendeur reste dans le bien jusqu'à son décès) et le viager libre (le vendeur quitte le bien immédiatement).
- Vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) : vous achetez un bien immobilier qui n'est pas encore terminé. Cette option est souvent utilisée pour les appartements neufs.
Fixer vos prix de vente
Fixer un prix de vente juste est crucial pour réussir vos opérations d'investissement.
- Tenez compte du prix d'achat, des coûts de rénovation, des frais de vente et de la rentabilité souhaitée.
- Analysez les prix de vente des biens similaires sur le marché. Vous pouvez consulter des sites web comme SeLoger et Bien'ici pour comparer les prix des biens immobiliers dans votre région.
- Tenez compte de la situation géographique et des caractéristiques du bien. Un bien situé dans un quartier prisé et doté de prestations de qualité aura un prix de vente plus élevé qu'un bien situé dans un quartier moins attractif.
Développer votre business et votre communication
Pour réussir dans le métier de marchand de biens, il est important de développer votre business et de communiquer efficacement avec vos clients et vos partenaires.
Créer un site internet et une identité visuelle
Un site internet professionnel est indispensable pour présenter vos services, vos compétences et vos références.
Utiliser les réseaux sociaux
Les réseaux sociaux sont des outils puissants pour communiquer avec vos clients et promouvoir vos offres.
Se faire connaître auprès des professionnels
Développez des relations avec les agents immobiliers, les notaires, les artisans et les professionnels du secteur pour générer des opportunités d'affaires.
Développer une stratégie marketing
Pour atteindre vos objectifs, il est important de mettre en place une stratégie marketing efficace.
- Campagnes publicitaires en ligne et hors ligne. Vous pouvez utiliser des plateformes de publicité en ligne comme Google Ads et Facebook Ads pour atteindre une audience ciblée.
- Relations presse et communication médiatique. Diffusez des communiqués de presse et des articles sur votre activité dans les médias locaux.
- Participation à des événements professionnels. Participez à des salons immobiliers, des conférences et des ateliers pour rencontrer des clients potentiels et des partenaires.
- Marketing de contenu et création de blog. Créez un blog sur votre site web et publiez des articles sur des sujets d'actualité immobilière, des conseils d'investissement ou des analyses du marché.
Gérer les aspects juridiques et financiers
La gestion des aspects juridiques et financiers est essentielle pour garantir la pérennité de votre entreprise.
Respect des obligations légales
Il est important de respecter les obligations légales applicables au métier de marchand de biens.
- Loi Hoguet : réglementant l'activité des agents immobiliers.
- Législation sur la vente immobilière : respectez les formalités et les obligations légales lors de la vente d'un bien immobilier.
- Obligations de déclaration et de paiement des taxes et impôts : tenez compte de vos obligations fiscales et sociales en tant que professionnel.
Gestion administrative
Une bonne gestion administrative est indispensable pour la bonne marche de votre entreprise.
- Facturation et gestion des clients. Utilisez un logiciel de facturation pour simplifier la gestion de vos factures et de vos clients.
- Comptabilité et tenue des livres. Tenez une comptabilité rigoureuse et conforme aux normes en vigueur. Vous pouvez utiliser un logiciel de comptabilité en ligne pour gérer vos dépenses et vos recettes.
- Déclarations fiscales et sociales. Effectuez les déclarations fiscales et sociales dans les délais impartis et en conformité avec les réglementations en vigueur.
Financement
Le financement est un aspect crucial de votre activité.
- Prêts bancaires : obtenir un financement pour acquérir des biens immobiliers.
- Financement participatif : lever des fonds auprès de particuliers ou d'investisseurs. Il existe plusieurs plateformes de financement participatif spécialisées dans l'immobilier, comme Wiseed et FundImmo .
Gestion des risques
Il est important de gérer les risques liés à votre activité.
- Assurance responsabilité civile professionnelle : vous protéger des dommages causés à vos clients.
- Garanties : obtenir des garanties pour couvrir les risques liés à l'investissement immobilier.
Se démarquer et se développer
Une fois que votre entreprise est installée, vous pouvez la développer et la faire évoluer pour atteindre de nouveaux objectifs.
Se spécialiser
Se spécialiser dans un créneau de marché vous permet de vous démarquer de la concurrence et d'acquérir une expertise reconnue.
Proposer des services complémentaires
En proposant des services complémentaires, vous offrez à vos clients une solution complète et optimisez votre chiffre d'affaires.
- Gestion locative : gérer les locations de vos biens immobiliers.
- Travaux de rénovation : réaliser des travaux de rénovation pour vos biens immobiliers.
- Décoration : proposer des services de décoration d'intérieur.
Développer son réseau international
En vous ouvrant à l'international, vous multipliez vos opportunités d'investissement.
- Investissements à l'étranger : acquérir des biens immobiliers dans d'autres pays.
- Collaborations avec des professionnels étrangers : travailler avec des agents immobiliers, des notaires et des courtiers internationaux.
Créer une marque forte et une image de confiance
En construisant une marque forte et en développant une image de confiance, vous fidélisez vos clients et attire de nouveaux investisseurs.
- Développer une identité visuelle et un positionnement clair.
- Communiquer sur vos valeurs, vos réussites et votre expertise.
- Offrir un service client irréprochable et une communication transparente.
